「一生で一番大きな買い物は何か？」
と言われると、多くの人が住宅だと想起するだろう。
だからこそ、慎重にならないといけない。
なのに、住宅の購入の仕方が分かりづらすぎて、
「友人が１５００万円の中古を買って、満足してるって言ってたよ。」
「じゃあ、ウチもそのくらいいけそうだね！」
と、根拠の薄いベンチマークを決めてくることが多いのが現実です。
まずは、自らの家庭の懐具合、住宅ローン、年齢、と様々な条件を総合して
『予算』を決定することがとても重要です。
「そんな夢も希望もない…。」
という気持ちも分かります。
夢や希望だけでは、取り返しのつかない失敗に繋がることをご理解ください。
住宅を探すこと自体は、とてもワクワクすることですが、
実物を見てみるとイメージが違ったりと、感覚も非常に大事になってきます。
しかし、そこで自分の理想の物件と出会い、
- お客様A
- 「これ、買おう！」
- 不動産屋
- 「ローン組めます？」
- お客様A
- 「分かりません…。」
- 不動産屋
- 「では、事前審査出してみましょうか？」
- お客様A
- 「お願いします。」
などと言ってる間に
- お客様B
- 「融資額も大体把握しており、自分的にも最高の条件の物件だと思いますので、
早速、自己資金いくら出して、融資をいくら借りて購入したいです！
さて、契約日はいつにしましょうか？手付金は１０％ですね。
手数料はおよそこのくらいなので、諸経費はこのくらいでしょうか。」
と、スーパー不動産リテラシーの高いお客様Bが同時に来たら、
すぐに商談中となり、契約まですんなりといってしまうでしょう。
不動産は、『一点物』
「この前と同じ物件がそのうち出てくるよね。」
と待っていてもほぼ出てこないだろう。
「資金計画なんか、いい物件出てきてからでいいでしょ？」
と、言っていると、その唯一の一点物を取り逃すことになることも。
「まあ、出会いなんだから、縁が無かったんだね。」
という人もますが、事前の準備ができていれば結果が違っていたかもしれません。
重要なのは事前の「資金計画」
資金計画があれば、どのくらいの金額なら無理がないか、新築と中古ならどっちが自分には向いているのか、そもそも新築できるのか、ということがわかります。
実は、私は以前ハウスメーカーに勤めていました。
なので、担当者が成績に追われると、
『この人に新築は厳しいかも』
と思っていても、契約ができるとなれば、そのまま進めてしまうということも考えられます。
それが絶対悪いという訳ではないが、やはり安い買い物ではないので、
計画が大事ではないかと思う。
まずは、家を探し始めた場合、不動産屋やハウスメーカーに資金面の考え方を聞いてみて下さい。
例えばサラリーマンの方なら、
・年収のこのくらいの借入ができる。
・その場合の月々の支払いはこのくらい。
・それで、諸経費含めたら、お客様の場合、このくらいまでなら購入可能金額なのでは？
というご案内ができます。
そうすれば、より具体的な想像が広がるでしょう。
『今欲しかったけど、３年後までお金ためた方がいい』とか、
『このくらいの物件しか買えないだろう、と思ってたけど、もう少しいけそう』、
『車のローン残債を無くしたら、希望の物件買えそうだけど、どうしようかな」
などなど。
実際に３５００万円の資金計画で新築と思っていたが、
月々７万円で、ボーナスで１５万円返済と聞いて、借入はできるとしても
「え！そんなにはきついな。」
ということもあるかもしれません。
１０００万円くらいの中古で探さないと買えないだろうと思っていても、
不動産屋 「１５００万円はいけますよ、月の支払いもこんなものです。
お客様① 「それならそっちのほうがいい！」
となるかもしれません。
中古住宅の場合だと、物件は買えても、
リフォーム費用をあわせると厳しい場合もあります。
住宅を買おうと思った時、車のローンはちょっとお待ちを！
あと、コレはどんな因果関係があるのか、
住宅を検討する前に車をローンで買っている人が多い。
住宅ローンというのは、『返済比率』というものが非常に大きく影響してきます。
年間でこの年収の人が、どのくらいのパーセンテージまでなら返せるのか、
という指標のことです。
他になにもローンやキャッシングがない場合、問題なく借入ができたのに、
車のローンがある為にローンが組めない、なんてことがよくあります。
「住宅ローンみたいに大きなローン組んだ後に車のローンなんか余計に無理でしょ？」
と言われるかもしれませんが、住宅ローンと車のローンでは審査基準が全く別物なのです。
車のローンがあって、住宅ローンが厳しくても
住宅ローンがあって、車のローンが通らない、ということはじつは滅多にないんです。
例外もあるかもしれませんが、心配なら是非相談して欲しい。
夫婦で財布は一緒ですか？違う場合は…
それから、キャッシングやリボ払いなども審査的には、判断材料としてよく見られます。
地味に多いのが、夫婦で財布が別の場合、
夫に、妻に、内緒のキャッシングがあります！なんてことがたまに。。。
あとで、こっそり
「あの場では言えなかったが、内緒のがあります。どうしたらいいでしょうか？」
という具合に。コレはなかなか肝を冷やす。
なんとかバレずに、という方法を見つけて通す！ということも何度か…。
無いに越したことはないですが、相談に来てみてください。秘密は厳守いたします。
資金に関する注意点は多くある
資金計画をできていると、他者が同時に検討した場合、当然有利に作用する。
その為に、私は銀行さんにはたまに連絡を取り、情報を仕入れることもしています。
銀行さんにも色々特徴があるので、選び方も大切。
銀行の審査は大抵、
事前審査 → 本申込 → 本契約 → 決済
という流れで進みます。
その前に銀行さんに大体の物件価格と年収等で打診をすることがよくあり、
事前審査自体も一度、やってみましょう！ということもあります。
コレは、ほんとに急に運命的な出会いをした時に逃さない為の準備だと思って、
住宅を購入する予定があれば、ぜひ、相談して欲しいと思います。
不動産は、段取りが大事
「コレ、返品して」
「同じ金額で売って」
八百屋で大根を買うように、失敗したら違うところで買いなおそう、という感覚は大金持ちならできるかもしれないけど、大概はそんなことは不可能です。
『段取り八分』という言葉もあるように、
事前の準備をしっかりしておけば、８割は終わったようなもの。
ぜひ、失敗のない計画を！
そして、気軽に入れる『街の不動産屋』を目指しておりますので、
お気軽にご相談ください！
(株)蒲生商事
営業部長 谷口 敦